由于目前我国大多数地方不是很重视这方面问题，所以在实际项目交易中，对容积率并没有很好的认识。一般情况下，容积率都是按照一定规则和比例计算而成。但由于城市规划和建设往往存在一些共同问题，因此同一地段、同一小区的整体容积率往往不一致。另外大型综合体内住宅多了还可以提高容积率。一般来说，容积率低于1.5、1.8的地块不宜建独栋住宅。
- 容积率是什么？容积率又叫建筑面积比率，简单来说就是一个小区的建筑面积与用地面积之间的比率。在《城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规中，对于容积率的规定是非常明确的。按照我国城镇住房建设用地管理的有关规定，城镇住宅小区可按总建筑面积计算。在实际中，人们往往只关注了容积率这一指标，而忽略了它对于小区中配套设施（如游泳池、健身房、社区文化活动室、居民健身场所等）的规划要求和保障。因此将容积率作为衡量一个小区中居住舒适度的重要指标显得十分必要。为什么住宅都讲究“高绿化量”？这是因为住宅建筑以其良好的通透性和通风采光，成为人们在城市生活中可以拥有最舒适居住环境的关键要素之一种。
- 1.容积率的影响因素
- 容积率是一个城市土地的利用强度的指标之一，也是衡量居民居住条件的一个重要指标。它与规划设计、房屋建设、使用性质都有关系。规划设计是指在土地利用总体规划确定的土地上建设一定数量的建筑物或构筑物。居住建筑是城市发展过程中存在的基本形式。城市中居住房屋密度较大、公共建筑较多、居住区人口较多等，都是随着城市规划和土地利用总体规划不断调整而产生的现象。当城市土地规划条件变化时，会出现建筑密度提高、公共建筑增加、居住区人口增多、房屋使用性质改变等新的情况。由于目前我国大多数地方不是很重视这方面问题，所以在实际项目交易中，对容积率并没有很好的认识。一般情况下，容积率都是按照一定规则和比例计算而成。但由于城市规划和建设往往存在一些共同问题，因此同一地段、同一小区的整体容积率往往不一致。
- 2.容积率与户型设计有关
- 小区规划用地面积与住宅建筑面积的比例应该大于3:7,因此户型设计中的容积率控制就显得尤为重要。现在市面上很多房子在设计上都很注意与社区规划相结合。比如很多人都很喜欢在小单元里设计入户花园，这样就可以把私家花园和园林空间充分利用起来。也有一些项目在社区规划中把公共活动区域与住宅建筑结合起来。这就是比较好的户型设计。再比如一些大型综合体项目会有很多会所、地下车库或者商场等。这些大型综合体中居住人口多、商业人口也多、办公人口也多等特点决定了一定规模内居住人口所需容积率很大。另外大型综合体内住宅多了还可以提高容积率。再比如一些酒店式公寓项目也存在一定的容积率控制问题。比如说一栋楼共有50层那么多层和30层高的酒店式公寓项目容积率就可以高达8成以上。
- 3.同一项目中，高密度住宅与低容积率住宅的比例
- 在一个城市，有许多高密度住宅和低容积率住宅，如果你要购买一个高层建筑或低层的房子（多层与小高层),你需要知道当开发商采用高密度设计时，低容积率在项目中所占的比例。不同的项目不同小区内高层与小高层的比例是怎样形成的呢？有两种情况：第一种类型，开发商采用高密度设计（高层与小高层）时，在大的景观区里面，容积率可能会高于小一点（当然这种情况是极少）。第二种类型，开发商采用低密度设计时，一般会采取多层与洋房的高密度设计方式。在我们知道一个小区内有很多栋楼房或多幢公建建筑但在现实生活中很少有单个住户不在一个地块上独立居住的情况（如果这样可以省去很多中间环节）。所以我们很难看出同一栋楼内是否存在几幢相邻住宅楼。同样面积下容积率不同：高密度住宅和低容积率住宅（多层与小高层）之间的比例是怎样呢？我们先来看一下关于容积率和建筑面积之间矛盾的案例：2010年12月28日由南京大学房地产研究所、南京建设科技学院房产开发与经营管理专业联合申报，南京建设工程质量安全监督站审核把关、南京市城乡规划委员会审查通过并颁发证书的南京市某商品房项目规划许可证。
- 4.不同规划方案
- 容积率不能说明一个小区的生活品质和生活水平，它反映了城市对用地规模的控制水平。但在实际生活中，人们经常会听到关于容积率高、建筑密度高、绿化率低等抱怨。那么什么是容积率？容积率是房地产开发项目建设用地上总建筑面积与建设用地总面积之间比值，是衡量建筑密度、绿化率等指标的一个重要指标。是城市总体规划中建设用地规模和规划人口规模等因素综合作用后得到的一个结果。城市总体规划中要求住宅用地必须要有足够大尺寸的绿地布局。通常来说，住宅小区中的绿化率是比较高的。当社区中有建筑物时要把绿化面积考虑进去。小区绿化率和容积率直接相关。一般来说住宅项目建设初期容积率越低越好；随着小区内部道路铺设、绿地养护管理水平的提高和地下车库、设备用房等配套设施的完善，住宅小区中绿化景观越好、地上建筑面积越大越好；小区内部道路越宽越好；小区绿化面积越大越好等。
- 5.不同楼栋的绿化面积比例
- 容积率越低，开发的项目就越大；绿地面积越大，小区内部住户就越少。一般来说，容积率低于1.5、1.8的地块不宜建独栋住宅。因为独栋住宅居住起来很舒适，但其内部也不是没有其他配套。比如一些商业、办公用房、会所等。因此，买套独栋住宅除了要看它有多少绿化面积之外，还要看它的绿地率。目前市场上出现了很多所谓的“独栋住宅”。这些住宅通常是由多栋住宅组成的整体出售。
