此外，最新消息称，“深业云筑”也将以99折的优惠价开盘。上述业内认为，“龙光玖瑞府”开盘打折，也是“中海观园”限价更低有关。成近年来，光明首个开盘即打折的住宅楼盘。其中有多名购房者表示，选择“宏发悦云花园”，是因其总价低、压力小。前述业内指出，在平稳的新房市场备案价下，“小户型”直接降低购房门槛，进一步利好刚需客置业深圳。
《看懂楼市》总第14期
一夜间，光明一手住宅房价回到5年前。
“特发观月台”折后售价，直追2017年开盘的“龙光玖龙台”。
目前，正在开盘的“特发观月台”，住宅折后售价为4.28万/㎡。这一价格甚至相当于5年前光明备案均价。
6月2日，位于深圳光明的“特发观月台”获批预售，为光明2022年以来，第2个入市销售的住宅新盘。
据了解，“特发观月台”此次将推359套住宅，户型78-88㎡两房、108㎡三房；备案均价4.69万/㎡，总价337-550万/套；2024年3月底，毛坯交付。
值得留意的是，“特发观月台”住宅的折后均价为4.28万/㎡，相当于备案价的91折，可优惠30万-50万/套；折后总价308万起，首付90万即可上车光明。
此外，最新消息称，“深业云筑”也将以99折的优惠价开盘。
近年来，光明作为深圳楼市最关注的区域之一，新房市场销量领跑全市，鲜有住宅楼盘开盘即打折。
深圳“网红区”也不红了？
“特发观月台”位于光明凤凰城片区，临近光明高铁站。
“特发观月台”所在连片同期在售/将售的楼盘共有4个，另外3个分别是“龙光玖瑞府”、“中海观园”，以及华润于2022年4月底摘得的居住用地A503-0095。
这4个盘住宅限价从高到低依次是:“龙光玖瑞府”=华润A503-0095项目>“特发观月台”>“中海观园”。
对此，有业内指出，这4个楼盘几乎为连片地块，除了小区体量、朝向、实用率、交付时间、开发商品牌等区别，教育、地铁、商业、公园等配套基本一致。
这一背景下，前有6个月前开盘的“龙光玖瑞府”仍有房源在售，后有售价更低的“中海观园”，“特发观月台”祭出约90%的高使用率（当前深圳新房住宅使用率普遍介于75%-80%间） 折扣的策略，是为加快去化速度，避免陷入4盘相争的被动局面。
值得留意的是，中海在获得“中海观园”项目地块后，就在工地围挡上打出“限价4.44万/㎡”的推广字样。而那时，一路之隔的“龙光玖瑞府”还未开盘。
上述业内认为，“龙光玖瑞府”开盘打折，也是“中海观园”限价更低有关。
2021年11月，“龙光玖瑞府”就以92折的优惠推出287套住宅，折后销售均价4.58万/㎡。成近年来，光明首个开盘即打折的住宅楼盘。另据房地产信息平台披露，其已备案成交238套，占总房源数的83%。
显然，这场价格竞争之下，起源于“中海观园”，进而漫延至“龙光玖瑞府”、“特发观月台”。
光明还有折扣新盘
作为深圳楼市的网红片区，自2020年年中以来，住宅新盘几乎无一例外的开盘即售罄。
2020年6月，“金融街华发融御花园”一期开盘，成功将光明成为深圳楼市焦点——推售394套住宅，登记购房者达8997批，平均23人选1套房，中签率不足4.4%。
紧随其后的，如“中海寰宇时代花园”、“电建地产洺悦府”、“金融街华发融御花园（二期）”、“金地峰境瑞府”、“万科光年四季花园”、“宏发万悦山”等，一众楼盘的市场表现，成功给光明贴上“网红片区”的标签。
然而，要追溯到上一个开盘售罄的楼盘，已是9个月以前——2021年9月，“金地峰境瑞府”二期以5.14万/㎡的均价推583套住宅入市，吸引1068批购房客参与选房（未达到房源数3倍，无需积分），开盘即售空。
2021年下半年之后，光明网“红片区”走下神坛，“星河天地”四、五期，“电建洺悦鹏著花园”、“金茂公园里”、“中信凯旋君庭”等销售速度明显慢于市场预期，因此开发商启用中介带客、首付分期等。“龙光玖瑞府”，则成近年来光明首个开盘即打折的楼盘。
实际上，光明还不止“特发观月台”打折开盘。据深圳房地产信息网最新消息，计划于近期入市的“深业云筑”，将以99折的优惠价格开盘。
低总价“小户型”利好刚需客
2020年以来，光明入市的住宅新盘中，鲜有小户型。
深圳楼市史上，首个全部售给无房客的楼盘“电建地产洺悦府”，最小住宅户型92㎡，销售总价512万/套起；深圳楼市史上最难买到的楼盘之一“金融街华发融御华府”，最小户型住宅也是92㎡，总价453万/套起。
上述2个光明楼市中的标志性楼盘，首付三成也要准备135万现金。
不过，从近期入市楼盘的户型来看，这一情况正在改善，光明，甚至是宝安（石岩、沙井等）一批小户型住宅正在扎堆入市，深刚需客首付100万就有望上车深圳西部。
如正在销售中的“特发观月台”，最小住宅户型78㎡，备案总价337万/套起，即使没有折扣，三成首付门槛也降至百万。
另外，“中海观园”、“深业云筑”、“金地明峰府”等光明新盘均有70-80㎡的小户型住宅产品。
同时，“特发观月台”南侧10公里的宝安石岩“宏发悦云花园”，日前已完成选房——最小户型78㎡，总价359万/套起，最终吸引470批购房者参考选房。
其中有多名购房者表示，选择“宏发悦云花园”，是因其总价低、压力小。
此外，在宝安的“宝珺园”、“招商雍和府”、“松风明月”等，均有面积为80㎡以内的小户型。
前述业内指出，在平稳的新房市场备案价下，“小户型”直接降低购房门槛，进一步利好刚需客置业深圳。
据深圳中原统计，6月深圳全市将有22个有新盘住宅入市，其中不乏小户型产品。
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【文/图】冯少文
【作者】
大湾区楼市观察
