最近在整理二手房成交数据，以贝壳和我爱我家为主，新区继前两篇狮山、科技城后，本篇讲一下浒关。浒关目前新房，不打折的话，仍然不建议买。浒关整体板块内没有任何改善的氛围，除了地缘客户。另外，浒关自身体量大，没有一个特别突出的核心区，这两年城铁新城在造浒关自身的“核”，目前来看效果一般。
最近在整理二手房成交数据，以贝壳和我爱我家为主，新区继前两篇狮山、科技城后，本篇讲一下浒关。
想看前面几期的，可以点击文章开篇的收录于话题《#成交数据》
以下是正文：
浒关
浒关新房量太多了，浒关经开区、浒墅关老镇、城铁新城等等，天量新房供应，尤其浒关老镇跟经开区，去年一波大降价，直接带崩了市场情绪。
20年4月，写的这篇《苏州楼市新房系列2——浒关新房怎么选？》，如果当时看了这篇文章，根据文章建议做的购房选择，要比乱买新房好很多。
其中文末提到了，不是很建议买新房，如果从自住角度，城铁新城、或者大润发附近的二手房，明显更有性价比。
当时预估浒关新房要卖3年以上，现在来看一点问题没有。浒关目前新房，不打折的话，仍然不建议买。
接下来看下浒关过去几年二手房行情。
浒关二手房拆迁小区体量非常大，从整个浒关的二手成交看，21年户均面积是88㎡，户均总价177W，均价20114元/㎡。
浒关的二手房成交热度非常不错，比科技城高许多，跟狮山相比也不落下风，主要成交集中在长江花园、新浒花园、新创理想城等三个小区。
注意这三个小区的成交均价，基本可以认为，浒关的二手房，越刚需，越好卖。
再按户均成交总价给浒关各小区排序，前排的商品房基本在180-230W，跟浒关新房差不多价位，但位置实在好太多。
浒关整体板块内没有任何改善的氛围，除了地缘客户。
稍微有300W预算的，一部分去了科技城，一部分找了狮山的老破小，但凡有500W预算的，基本都逃离了这个区域，所以在浒关想要溢价卖改善房的，都非常难，区域内根本不认可。
在麦子统计的成交数据里面，去年浒关成交统计了721套，300W以上成交价的房源一共14套。
300W以上成交占比：1.94%
另外200-300W占比：28.99%；100-200W占比：69.07%
不只是普通改善住宅成交量极低，浒关的别墅价格也起不来，相信上河郡、金榈湾别墅业主深有体会，大白荡公园边上的精装独栋，755W，在狮山差不多只购买套120-140㎡的次新学区房。
从上面这些数据可以看出，浒关的刚需属性，极强。
事实上，浒关也十分适合刚需自住，配套非常齐全。
3/6号线地铁，中环、开车到新区核心狮山，15分钟，地铁3号线直达；附二医院浒关院区（比科技城那个医院强太多）；永旺，宜家，开市客，迪卡侬四大商业体，从配套来讲，浒关非常齐全，要优于全苏州绝大多数板块。
自住来讲，浒关真的太适合了，这两年，浒关慢慢的一些置换客户，来自隔壁金阊新城。
几年前，浒关经常跟科技城比，如今浒关从房价角度，明显低于同期的科技城，学区上的差异，是决定两者房价的决定性因素。
另外，浒关自身体量大，没有一个特别突出的核心区，这两年城铁新城在造浒关自身的“核”，目前来看效果一般。
学区的差异，很难留住往上的置换客群，当年文昌中学从科技城迁回浒关，决定了两个板块未来房价的差距。
总结：
1.浒关偏刚需，老镇、经开区新房不打折不考虑，性价比太低，打折了也要跟城铁新城二手商品房考虑，同价位、差不多户型，考虑城铁二手。
2.浒关二手成交均价是177W，其中130-150W拆迁房成交量远大于180-230W的商品房，130-150W，考虑浒关的拆迁房，非常非常不错的选择。（惠丰花园很ok）
3.浒关改善很难，300W以上改善非常难卖，300W ，科技城选择＞浒关。
4.浒关的二手热度高于科技城，过去两年二手跌幅也低于科技城，流动性和抗跌属性，浒关还算不错
